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蔡东豪:新地不再是新地

www.eastvalue.cn 更新时间:2012-4-22 新闻来源:
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  新鸿基地产(016)联席主席郭炳江和郭炳联,以及前政务司司长许仕仁,涉嫌贪污被廉政公署拘捕,成为全球注视的新闻。这宗新闻有很多分析角度,包括家族管理、政府官员操守、地产长远发展等,而我看新地的投资价值。

  郭氏兄弟被拘捕前,新地股价110元,现股价96元,以“捞底”来形容新地情况,似乎夸张了。新地过去一年最低是85元,2008年最低是55元,现价跟所谓“底”相距甚远。这案件将会困扰新地一段长时间,可肯定的是,新地在未来一段时间会成为新闻多多的股票,短期内新地股价难免就案件的进展而波动。我尝试看远一点,跨越案件的审判进度和结果,分析新地的长远前景。新地跟其他华资地产股不同,第一没有大举进军内地地产,第二没有刻意把业务多元化。新地是血统纯正的香港地产股,它的命运跟香港地产前途紧扣。

  廉署拘捕郭氏兄弟后,我留意到普罗股民跟专业投资者对事件的态度相差甚远,普罗股民对新地有深厚感情,新地过往不论在楼宇质素和企业管治,都得到普罗股民认同,因此普遍认为新地股价下跌是暂时性,雨过天青后又一条好汉。至于专业投资者,他们不喜欢不确定,特别是一段长时间的不确定,因此有人先沽货离场,在场边静观其变。认为新地无事的人,论点是新地不是概念股,不是依靠几个人的魅力,而是资产雄厚的砖头股,三几个高层的官司事件是始终会过去的风波,对新地资产值影响轻微。这些人特别提出一点,新地收租收入超越发展收入,其实是收租股。没有人会因为新地主席被拘捕,而减少光顾沙田新城市广场和IFC。收租股的吸引力就是稳阵,及不受管理层短期变动所影响。

  假如“无事”是指新地会否崩溃,答案当然是不会,原因正是新地资产雄厚,特别是拥有大量优质收租物业。但假如“无事”的范围扩阔,情况却不一样,因为市场过往没有把新地视为收租股,它的股票估值远高于收租股。市场对新地管理层推崇备至,给予一个溢价,是看中新地点石成金的能力,同一块地,若果落在新地手上,发展出来的物业售价和租金都比同业高一截。新地“无事”因为新地可退守为收租股,这论点不成立,假如新地变收租股对投资者属大件事,因为股价立即不见一大截。新地是不折不扣的华资家族企业,创办人的妻子年届八十多岁,据闻仍是主要决定最后话事人。郭氏兄弟共同管理新地多年,一直是集团执行者,没有刻意部署继承计划,高层管理人员充斥亲属好友,以新地规模之大,其专业管理人员之薄弱,属少见。专业管理不是灵丹妙药,对于投资者,捉到老鼠就是好猫,拘捕前没有投资者质疑新地欠缺专业管理层,因为郭氏兄弟在。

  假如郭氏兄弟因案件不能继续领导新地管理层,新地不可能以可用专业管理取代的藉口,减低对新地的冲击。20年,投资者买新地就是买郭氏兄弟,两人不在,立即搬出郭氏兄弟不重要的理由,不可能吧。投资要接受这一点,新地之所以是新地,不是因为它是稳阵收租股,而是因为它在地产发展的能力,特别是跨越地产周期起跌,低买高卖,发展出一个又一个叫好叫座的物业项目。在香港,发展物业是一个处处跟不同政府部门交手的工程,大部分交手是闭门进行,透明度不高。我肯定,不管郭氏兄弟官司事件下场如何,由这刻开始,整个政府系统为求避嫌,会以最高格调“招呼”新地,矫枉过正在所不计。利益输送当然不可能,连“五五波”、擦边球等新地也不用妄想。从此之后,新地犹如一名黄牌在身的足球员,踢出来的味道是一个“怯”字。

  华资地产商过去藉着香港的地产赚大钱,入市眼光准是原因之一,它们能够有效地在最适当时间跟政府周旋,争取政策上和规管上最大优势,是另一个原因。在政府关系这重要一环,新地的身份由资产变成负债,是实质兼沉重打击。郭氏兄弟被拘捕后,新地不再是以前的新地,复元要很大力量及长时间,而且是一个未知数。我认为这段时候投资新地风险太高。

  蔡东豪Tony Tsoi

  现任上市公司精电国际行政总裁,他曾任职投资银行,在《信报》以笔名原复生撰写财经专栏,对投资及求知有无限渴求,习惯早上四时起床写作找乐趣。

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