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曹仁超:曹仁超与赵善真对话:政府一手造成地产霸权

www.eastvalue.cn 更新时间:2012-11-21 新闻来源:信报
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  众口一词,楼价太贵。金管局总裁陈德霖再发警告,并称现时风险与97相提并论,语气严峻,超越「出口术」程度,且由于是在立法会发言,纪录在案,楼市泡沫爆破时,陈氏大可说:「我早已告诉你!」有言在先,若将来重演负资产潮,相信政府不会再出头,逼迫银行重造楼按条款。事实上,亦无此可能,因为97时,利率负担颇重,正如陈氏所说,按息平均达11至12厘,其后利率回落,银行仍按照所订合约收息,断供便收楼,负资产不能与新造按揭一样享受低息。现时按息极低,一旦回升,相信难扳至97水平,但如息口回升,楼价必跌,引发连锁反应(价升持楼,价跌抛楼,楼市铁律),这个泡沫确不比97小。

  陈氏坦言,影响楼价多端,供应只是其中一环,何况他「未见过只升不跌的周期」,美国超低息维持至2015年中,但正如陈氏所说,前景仍不明朗,这是真话。联储局有责任遏抑物价上升,如通胀在2015年之前升幅大于2%,联储局便要改变政策。何况,陈氏具体而微,用例子指出目前供楼负担不太重,但利率上调压力大于下跌,「目前很多楼按做三十年期,即使三年低息,仍有二十七年高息」。这种警告,合情合理,加上欧债危机已令全球经济增长大幅放缓(中国已受影响),全球资金虽松动,热钱流向新兴市场(包括香港),但热钱特性来得快去得快,目前的经济状况确与楼价脱节(曾俊华提出的警告),所以风险高,无可置疑。不过,楼价疯升,笔者认为尚有一个因素,值得补充(或注意),便是大陆资金的流向。虽然官方数字认为境外资金进入楼市,比例只在两成左右,但如计算以公司名义入市(再占两成),冲击力便非常强大,否则官方亦不会推出BSD,以图阻遏境外资金进入。

  有一则新闻可能受到忽略,但如果看深一层,可能改变看法。据报一名持工作证来港的内地人,在多间银行开设户口,进行洗黑钱活动,金额达3.5亿元,罪成判囚四年,既是内地人,相信资金来源就是内地,不会是东南亚,更不会是欧美。如果这个推论成立,大家可以想想,一个持工作证人士洗钱金额也高达3.5亿元,可以「投资」几多个住宅单位,以香港近年供应之少,楼价怎能不飞升。黑钱只求洁白,以内地贪腐之严重,香港成为「黑钱天堂」,绝不为奇。以今次楼疯,背后因素确与97不同,97由炒风造成,泡沫被亚洲金融风暴戳爆。今次表面上由全球量宽、超低息及长期供应不足造成,实际上与内地黑钱泛滥绝对有关系。

  ── 赵善真

  历史告诉我们,政府愈干预,经济愈畸形。1971年,尼克逊冻结物价,73年通胀狂升,累埋花生总统卡达只能做一任,大比数输畀列根,列根上台,大刀阔斧Deregulation中兴美国。邓小平改革开放,主题是拆墙松绑释放生产力,今天中国已成为第二大经济体。

  1985年,中英土地委员会成立,香港规定每年供应五十公顷土地,不按市场规律办事。2003年孙公九招,干预力度加大,取消定期拍地,勾地表地皮长期晒太阳。今时今日,香港年轻人最大心愿供个五百呎单位,供完之后开始供骨灰坛。

  政府愈管市场愈失效,在大陆,国企、央企独领风骚,民企被排挤。在香港,政府一手制造「地产霸权」,如冇政府极端土地政策(回归前每年卖地五十公顷,2003年后更少),地产发展商怎能食住条水,「地产霸权」其实是政府制造出来的怪物。

  政府功能在维持Law and order。冇王管社会一定失控,凡事皆禁,政府好易失禁。

  过去二十年美国中产阶级情况愈来愈差,大部分家庭须两人工作才能维持,1989年至今过去二十多年,美国中产家庭生活水平鲜有提升,另一方面每年新增「百万美元富翁」又几多,证明现今社会「发达容易、搵食艰难。」如何发达,你需要的是Goodadvice and face thefacts(好的意见及面对现实的勇气)。例如李嘉诚在2001年投资的Priceline,至今上升4172%,一间名叫Netflix公司改变美国Video租赁方法改为网上订购,令股价十年内上升1900%。类似情况每天都有,例如一间公司为手机提供「轻触荧幕」令营业额上升4786%,股价立即狂升。

  2001年高盛证券分析员JimO’Neill创造了一个字「BRIC」,过去十年上述四国表现出色,直到金融海啸发生。2009年分析员开始睇好「东盟国」,例如印度尼西亚、菲律宾、新加坡等,你又点睇?!

  本月17日北京师范大学劳动力市场研究中心发布的「2012年中国劳动力市场报告」显示:中国收入差距出现缩小拐点。过去因为「教育收益率」不断提高,令接受高等教育者收入较一般劳动阶级上升速度快,2009年达最高点3.33(大学生收入是一般人3.33倍),2010年是3.23,出现首次回落,2011年是3.13,2012年进一步回落。理由是中国城镇化已超过50%,劳动力供应到2007年出现刘易斯拐点,形成劳动者工资迅速上升,2010年起大学生供过于求令大学生不再吃香。美国收入差距收窄期是由1966年至1982年,1966年起美国企业获利率不断下降,反之劳动力供应不足形成工资不断上升。直到1980年列根总统上台,加上计算机科技及通讯科技发达,引发「环球化」,美国企业将大量生产工序外判,形成工资上升速度减慢,反之企业纯利因生产工序外判而提升,进入另一场收入差距扩阔期,高潮是2007年。中国2007年起进入工资上升速度较企业纯利上升速度快时段,情况有如1984年起至1997年香港(当年如老板加薪少于10%便搵工跳槽),1997年后香港再次进入企业纯利较工资上升快时段,直到2012年。

  波士顿咨询公司在北京发表「中国新一代消费推动力」报告:2011年全国达5900美元年均购买力人口达一亿二千万,到2020年达二亿八千万,占全球总消费额5%。形成「消费品类」升级,中国未来高增长行业包括汽车、出国旅游及奢侈品。

  大城市交通拥堵、房价高涨、空气污染等,形成人口向中小城市迁移。一个城市欲吸收一百万人口,基础设施须投资1万亿元人民币,上述是内地中小城市第二大机遇,因为未来中国人均收入由5000美元一年进入12000美元一年。其中包括将七亿农民劳动力转化到非农业方面,即农村人口向城市转移,上述是中小城市第三大机遇,能够在未来十年吸收多一百万人口的中小城市,全国达二十七个。未来消费增长以二三线城市为主,反之大城市居民面对全球性GDP低增长,不能不减少消费。二三线城市居民由于起点较低,加上政府大量投资基建项目去改善生活条件,不但令这些城市GDP保持高增长,而且有助中国对抗全球性经济衰退,从这点看,二三线城市房价仍有上升空间。

  上证指数在2000点出现攻防战。睇淡一方认为中国外贸前景暗淡,投资很难持续下去,消费没有明显起色,已由奢侈品市场向其他领域蔓延,估计第四季公司业绩继续向下滑。睇好一方认为目前银行、保险股估值已很低,只有中小企市价估值仍偏高,第四季度应是探底期不要太悲观,应以积极心态看待股市,例如库存压力正在减少,8月起央企开始增持,机构投资者仓位不高,A股经三年调整,踏入第四季应开始「寻底」。

  ── 曹仁超

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